Durante décadas, el mercado de alquileres en República Dominicana ha estado regulado por normas muy antiguas, como la Ley 4314 de 1955 y el Decreto 4807 de 1959. Estas reglas ya no responden a las necesidades actuales de inquilinos ni de propietarios. Por eso, la Cámara de Diputados ha impulsado una nueva legislación que fue aprobada en primera lectura el 25 de junio de 2025 y que aún deberá ser discutida en vistas públicas antes de pasar a una segunda revisión.
El objetivo principal de esta iniciativa es establecer un sistema legal más moderno y equilibrado para regular los alquileres de viviendas, locales comerciales y espacios sin fines de lucro.
Reglas claras para contratos de renta
Una de las principales novedades es que se establecen lineamientos específicos sobre cómo deben redactarse los contratos de alquiler. Se define un contenido mínimo que debe incluirse, como los plazos, el monto mensual, las garantías y los mecanismos en caso de conflictos. Además, se regulan los reajustes de precio, los depósitos de garantía y el procedimiento legal para resolver cualquier desacuerdo entre las partes.
Por ejemplo, se establece que los contratos deben registrarse de forma oficial en la Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento correspondiente. Y los depósitos de garantía ya no podrán entregarse directamente al propietario, sino que deben ser consignados en un banco, con notificación al Ministerio de Vivienda.
Derechos y deberes más equilibrados
Uno de los objetivos de esta nueva ley es lograr un equilibrio entre las responsabilidades del propietario y los derechos del inquilino. Se prohíbe el uso del depósito como si fuera un “mes extra para vivir”, una práctica común pero injusta que dejaba sin respaldo económico a muchos arrendadores.
Además, se establece que cualquier gasto por corretaje o servicios legales debe ser pagado por quien lo contrata. La redacción y notarización del contrato deberá cubrirse en partes iguales entre las dos partes involucradas.
Registro obligatorio y mayor formalidad
La ley promueve una mayor formalidad en los acuerdos de alquiler, obligando a registrar los contratos ante las autoridades correspondientes. Esto permitirá, entre otras cosas, que ambas partes tengan pruebas legales válidas ante cualquier inconveniente.
Sin embargo, algunos representantes del sector inmobiliario han señalado que este proceso podría generar más burocracia si no se implementa con criterios de eficiencia y costos razonables. Por ejemplo, si el registro implica tarifas elevadas, podría desalentar la formalización.
Ajuste del precio: ¿límite o libertad de mercado?
Uno de los puntos más debatidos ha sido el artículo que establece un límite del 10% para el reajuste del precio al momento de renovar un contrato. Algunos sectores consideran que esta limitación puede desincentivar la inversión y fomentar acuerdos informales. Otros, en cambio, defienden este límite como una medida necesaria para proteger al inquilino y garantizar estabilidad en el mercado.
La ley aclara que este tope se aplica solo si no hay un acuerdo previo. Es decir, las partes pueden pactar libremente el reajuste, pero si no se establece, el incremento máximo permitido será del 10% con base en el índice de inflación.
Proceso judicial más ágil y conciliador
Otra de las grandes transformaciones que trae esta propuesta es un sistema de resolución de conflictos más rápido. Actualmente, los procesos judiciales por incumplimientos de pago pueden tardar meses e incluso años. Con la nueva ley, los juzgados de paz serán los encargados de resolver los casos de alquileres residenciales en un plazo máximo de 30 días.
Antes de llegar al tribunal, se exigirá un intento de conciliación. Si este proceso no resulta, se podrá acudir a la vía judicial. Además, cualquier intento de desalojo sin una orden legal será sancionado con penas que van de 3 a 5 años de prisión y multas entre 10 y 20 salarios mínimos.
Protección en caso de venta del inmueble
Uno de los derechos más relevantes que se amplía es el derecho preferente del inquilino a comprar el inmueble si el propietario decide venderlo. Esto significa que el inquilino debe recibir primero la oferta y tener la posibilidad de adquirir la propiedad en igualdad de condiciones frente a otros interesados.
En el caso de locales comerciales, si el arrendador decide no renovar el contrato para instalar su propio negocio, deberá cumplir ciertas condiciones. No podrá colocar un negocio similar en ese mismo local durante un tiempo determinado, y si el inquilino realizó inversiones o mejoras, podría tener derecho a una compensación.
¿Qué se penaliza y qué se regula?
La nueva legislación también incluye medidas penales para desalentar prácticas abusivas, como desalojos sin orden judicial. Además, se introducen medidas para evitar que se obligue a los inquilinos a pagar depósitos excesivos o tarifas no justificadas. Se prohíbe, por ejemplo, exigir más de dos depósitos como garantía.
También se establece que cualquier cláusula abusiva en un contrato puede ser revisada y anulada si perjudica a una de las partes. Esto busca proteger tanto al propietario como al inquilino en una relación que debe ser equitativa.
Una ley que busca equilibrio y transparencia
La propuesta de ley de alquileres en República Dominicana representa un paso importante hacia un mercado más transparente, justo y regulado. Si bien todavía debe pasar por vistas públicas y una segunda lectura en el Congreso, ya se perfila como una herramienta clave para equilibrar la relación entre propietarios e inquilinos.
Con mayores garantías legales, procedimientos más rápidos y reglas más claras, esta reforma podría facilitar el acceso a viviendas dignas, incentivar la inversión formal en el sector inmobiliario y reducir los conflictos entre las partes.
El reto, ahora, será garantizar su correcta aplicación y contar con las instituciones necesarias para hacerla cumplir.
