A menos que pueda comprar su casa completamente en efectivo, encontrar la propiedad adecuada es solo la mitad de la batalla. La otra mitad es elegir el mejor tipo de hipoteca . Es probable que pague su hipoteca durante un largo período de tiempo, por lo que es importante encontrar un préstamo que satisfaga sus necesidades y presupuesto. Cuando pides dinero prestado a un prestamista, estás haciendo un acuerdo legal para pagar ese préstamo durante un período de tiempo determinado (aunque con intereses).
CONCLUSIONES CLAVE
Las dos partes principales de una hipoteca son el principal, que es el monto del préstamo, y los intereses que se cobran sobre ese principal.
El gobierno de los Estados Unidos no funciona como prestamista hipotecario, pero garantiza ciertos tipos de préstamos hipotecarios.
Los seis tipos principales de hipotecas son convencionales, conformes, no conformes, aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, aseguradas por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Y aseguradas por el Departamento de Agricultura de EE. UU.
¿Qué es una hipoteca?
El pago de su hipoteca tiene dos componentes: capital e intereses. Principal se refiere al monto del préstamo. El interés es una cantidad adicional (calculada como un porcentaje del capital) que los prestamistas le cobran por el privilegio de pedir dinero prestado que puede reembolsar con el tiempo. Durante el plazo de su hipoteca, usted paga en cuotas mensuales según un programa de amortización establecido por su prestamista.
Otro factor involucrado en el precio de una hipoteca es la tasa de porcentaje anual (APR), que evalúa el costo total de un préstamo. La APR incluye la tasa de interés y otras tarifas del préstamo.
Los seis tipos principales de hipotecas
No todos los productos hipotecarios son iguales. Algunos tienen pautas más estrictas que otros. Algunos prestamistas pueden requerir un pago inicial del 20% , mientras que otros requieren tan solo el 3% del precio de compra de la vivienda. Para calificar para algunos tipos de préstamos, necesita un crédito impecable. Otros están dirigidos a prestatarios con un crédito menos que estelar.
El gobierno de los EE. UU. No es un prestamista, pero garantiza ciertos tipos de préstamos que cumplen con estrictos requisitos de elegibilidad de ingresos, límites de préstamos y áreas geográficas. Aquí hay un resumen de varios posibles préstamos hipotecarios.
1. Hipotecas convencionales
Un préstamo convencional es un préstamo que no está respaldado por el gobierno federal. Los prestatarios con buen crédito, historial de empleo e ingresos estables y la capacidad de hacer un pago inicial del 3% generalmente pueden calificar para un préstamo convencional respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac , dos empresas patrocinadas por el gobierno que compran y venden la mayoría de las hipotecas convencionales en los Estados Unidos. Estados Unidos. 1 2
Para evitar la necesidad de un seguro hipotecario privado (PMI), los prestatarios generalmente deben realizar un pago inicial del 20%. 3 Algunos prestamistas también ofrecen préstamos convencionales con requisitos de pago inicial bajos y sin seguro hipotecario privado.
2. Préstamos hipotecarios conformes
Los préstamos conformes están sujetos a los límites máximos de préstamos establecidos por el gobierno federal. Estos límites varían según el área geográfica. Para 2021, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda estableció el límite de préstamo conforme (CLL) de referencia en $ 548,250 para propiedades de una unidad. 4
Sin embargo, la FHFA establece un límite máximo de préstamos más alto en ciertas partes del país (por ejemplo, en la ciudad de Nueva York o San Francisco). Esto se debe a que los precios de las viviendas en estas áreas de alto costo superan el límite de préstamos de referencia en al menos un 115% o más. 4
$ 548,250
El límite de préstamo hipotecario conforme para una propiedad de una unidad en 2021. 4
3. Préstamos Hipotecarios No Conformes
Los préstamos no conformes generalmente no pueden ser vendidos ni comprados por Fannie Mae y Freddie Mac, debido al monto del préstamo o las pautas de suscripción. Los préstamos gigantes son el tipo más común de préstamos no conformes. Se les llama jumbo porque los montos de los préstamos generalmente exceden los límites de préstamos conformes. 5
Estos tipos de préstamos son más riesgosos para un prestamista, por lo que los prestatarios generalmente deben mostrar mayores reservas de efectivo, hacer un pago inicial del 10% al 20% (o más) y tener un crédito sólido.
4. Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) asegurados por el gobierno
Los compradores de ingresos bajos a moderados que compran una casa por primera vez generalmente recurren a préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) cuando no pueden calificar para un préstamo convencional. Los prestatarios pueden depositar tan solo un 3,5% del precio de compra de la vivienda. 6
Los préstamos de la FHA tienen requisitos de calificación crediticia más relajados que los préstamos convencionales. Sin embargo, la FHA no presta dinero directamente; garantiza préstamos de prestamistas aprobados por la FHA. Hay un inconveniente de los préstamos de la FHA. Todos los prestatarios pagan una prima de seguro hipotecario anual y por adelantado (MIP), un tipo de seguro hipotecario que protege al prestamista del incumplimiento del prestatario, durante toda la vida del préstamo. 7
Los préstamos de la FHA son mejores para los prestatarios de ingresos bajos a moderados que no pueden calificar para un producto de préstamo convencional o para cualquier persona que no pueda pagar un pago inicial significativo. Los préstamos FHA permiten un puntaje FICO tan bajo como 500 para calificar para un pago inicial del 10% y tan bajo como 580 para calificar para un pago inicial del 3.5%. 8
El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Garantiza hipotecas para miembros del servicio calificados que no requieren pago inicial. 9
5. Préstamos de Asuntos de Veteranos asegurados por el gobierno (VA)
que el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) garantiza préstamos para compradores de vivienda para los miembros cualificados del servicio militar, veteranos y sus cónyuges. Los prestatarios pueden financiar el 100% del monto del préstamo sin necesidad de pago inicial. Otros beneficios incluyen menores costos de cierre (que pueden ser pagados por el vendedor), mejores tasas de interés y sin necesidad de PMI o MIP. 9
Los préstamos de VA requieren una tarifa de financiamiento, un porcentaje del monto del préstamo que ayuda a compensar el costo para los contribuyentes. La tarifa de financiación varía según la categoría de servicio militar y el monto del préstamo. Los siguientes miembros del servicio no tienen que pagar la tarifa de financiación:
Veteranos que reciben beneficios de VA por una discapacidad relacionada con el servicio
Veteranos que tendrían derecho a una compensación de VA por una discapacidad relacionada con el servicio si no recibieran pago por jubilación o servicio activo
Cónyuges sobrevivientes de veteranos que murieron en servicio o por una discapacidad relacionada con el servicio
Un miembro del servicio con una calificación propuesta o de memorando que indique la elegibilidad para una compensación debido a un reclamo previo al alta
Un miembro del servicio que recibió el Corazón Púrpura 10
Los préstamos VA son los mejores para el personal militar activo o los veteranos elegibles y sus cónyuges que desean condiciones altamente competitivas y un producto hipotecario adaptado a sus necesidades financieras.
6. Préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) asegurados por el gobierno
El Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) garantiza préstamos para ayudar a que los compradores de bajos ingresos en áreas rurales de todo el país puedan ser propietarios de viviendas. Estos préstamos requieren poco o ningún pago inicial para los prestatarios calificados, siempre que las propiedades cumplan con las reglas de elegibilidad del USDA. 11
Los préstamos del USDA son mejores para compradores de vivienda en áreas rurales elegibles con ingresos familiares más bajos , poco dinero ahorrado para el pago inicial y de otra manera no pueden calificar para un producto de préstamo convencional.
Los préstamos de tasa fija son mejores para las personas que planean vivir en sus hogares durante mucho tiempo.
Hipotecas de tasa fija
Los términos de la hipoteca, incluida la duración del pago , son un factor clave en la forma en que un prestamista valora su préstamo y su tasa de interés. Los préstamos de tasa fija son lo que parecen: una tasa de interés fija durante la vigencia del préstamo, generalmente de 10 a 30 años.
Si desea pagar su casa más rápido y puede pagar un pago mensual más alto, un préstamo a tasa fija a corto plazo (digamos 15 o 20 años) lo ayuda a reducir el tiempo y los pagos de intereses. También acumulará valor líquido en su vivienda mucho más rápido.
Optar por una hipoteca a plazo fijo más corto significa que los pagos mensuales serán más altos que con un préstamo a más largo plazo. Analice los números para asegurarse de que su presupuesto pueda manejar los pagos más altos. También puede tener en cuenta otros objetivos, como ahorrar para la jubilación o un fondo de emergencia.
Los préstamos de tasa fija son ideales para compradores que planean quedarse durante muchos años. Un préstamo fijo a 30 años podría darle margen de maniobra para satisfacer otras necesidades financieras. Sin embargo, si tiene el apetito por un poco de riesgo y los recursos y la disciplina para pagar su hipoteca más rápido, un préstamo fijo a 15 años puede ahorrarle considerablemente en intereses y reducir su período de pago a la mitad.
Las hipotecas de tasa ajustable son más riesgosas que las de tasa fija, pero pueden tener sentido si planea vender la casa o refinanciar la hipoteca a corto plazo.
Hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen una tasa fija por un período inicial de hasta 10 años, pero después de que expira ese período, la tasa fluctúa con las condiciones del mercado. Estos préstamos pueden ser riesgosos si no puede pagar un pago hipotecario mensual más alto una vez que se restablece la tasa.
Algunos productos ARM tienen un límite de tasa que especifica que su pago hipotecario mensual no puede exceder una cierta cantidad. Si es así, analice los números para asegurarse de que potencialmente puede manejar cualquier aumento de pago hasta ese momento. No cuente con poder vender su casa o refinanciar su hipoteca antes de que se restablezca su ARM porque las condiciones del mercado y sus finanzas podrían cambiar.
Los ARM son una opción sólida si no planea quedarse en una casa más allá del período inicial de tasa fija o si sabe que tiene la intención de refinanciar antes de que se restablezca el préstamo. ¿Por qué? Las tasas de interés para los ARM tienden a ser más bajas que las tasas fijas en los primeros años de pago, por lo que podría ahorrar miles de dólares en pagos de intereses en los primeros años de propiedad de la vivienda.
Programas de asistencia por primera vez
Los programas especiales patrocinados por las autoridades de vivienda estatales o locales ofrecen ayuda específicamente a quienes compran por primera vez. Muchos de estos programas están disponibles según los ingresos o las necesidades financieras de los compradores. Estos programas, que generalmente ofrecen asistencia en forma de subvenciones para el pago inicial, también pueden ahorrarles a los prestatarios por primera vez una cantidad significativa de dinero en los costos de cierre .
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) enumera los programas para compradores de vivienda por primera vez por estado . Seleccione su estado y luego elija “Asistencia para la compra de vivienda” para encontrar el programa más cercano a usted.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o al HUD. 12
Hipotecas para compradores por primera vez
Todos estos programas de préstamos (con la excepción de los programas de asistencia para compradores de vivienda por primera vez) están disponibles para todos los compradores de vivienda, ya sea que sea la primera o la cuarta vez que compra una vivienda. Muchas personas piensan erróneamente que los préstamos de la FHA están disponibles solo para compradores por primera vez, pero los prestatarios repetidos pueden calificar siempre que el comprador no haya tenido una residencia principal durante al menos tres años antes de la compra. 13
La elección del préstamo que mejor se adapte a su situación depende principalmente de su salud financiera: sus ingresos, historial crediticio y puntaje, empleo y metas financieras. Los prestamistas hipotecarios pueden ayudarlo a analizar sus finanzas para determinar los mejores productos crediticios. También pueden ayudarlo a comprender mejor los requisitos de calificación, que tienden a ser complejos.
Un prestamista o corredor hipotecario que lo apoye también puede darle tarea (áreas específicas de sus finanzas para mejorar) para colocarlo en la posición más sólida posible para obtener una hipoteca y comprar una casa.
La línea de fondo
Independientemente del tipo de préstamo que elija, consulte su informe crediticio de antemano para ver cuál es su situación. Tiene derecho por ley a un informe crediticio gratuito de cada una de las tres oficinas principales de informes cada año a través de annualcreditreport.com . 14 A partir de ahí, puede detectar y corregir errores, trabajar en el pago de deudas y mejorar cualquier historial de pagos atrasados antes de dirigirse a un prestamista hipotecario . Para proteger aún más su informe crediticio de errores y otras marcas sospechosas, considere utilizar uno de los mejores servicios de monitoreo crediticio actualmente disponibles.
Puede ser ventajoso buscar financiamiento antes de tomarse en serio la búsqueda de viviendas y hacer ofertas. Podrá actuar más rápidamente y es posible que los vendedores lo tomen más en serio si tiene una carta de aprobación previa en la mano.